El nuevo Reglamento de Vivienda de Interés Social (el Reglamento VIS), aprobado por Decreto Supremo Nº 005-2025-VIVIENDA, deroga el anterior reglamento que había sido aprobado por Decreto Supremo Nº 006-2023-VIVIENDA.
Como se recuerda, el Tribunal Constitucional declaró la nulidad de algunas de las disposiciones del mencionado anterior Reglamento VIS, mediante la Sentencia Nº 302/2023 y el Auto de Ejecución 2 del Tribunal Constitucional, recaídos en los procesos constitucionales competenciales seguidos con los Expedientes Nº 00001- 2021-PCC/TC y Nº 00004-2021-PCC/TC (acumulados), en los que, además, se estableció que la zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones, son asuntos de exclusiva competencia municipal.
En ese sentido, el nuevo Reglamento VIS desarrolla una regulación actualizada para garantizar el derecho a una vivienda digna, adecuada y segura que tiene toda persona, priorizando a la población en situación de pobreza o vulnerabilidad social, en el marco de lo dispuesto en la Ley Nº 31313, sin establecer disposiciones sobre los parámetros urbanísticos y edificatorios, la zonificación, el planeamiento urbano ni la determinación de la altura máxima de las edificaciones.
Las modalidades de la VIS establecidas en el nuevo reglamento son las siguientes: a) Adquisición de vivienda nueva (AVN), b) Construcción de vivienda (CV), c) Mejoramiento de vivienda (MV), d) Vivienda en arrendamiento (VA), e) Construcción de módulos de viviendas en áreas rurales (VR), f) Constitución de derecho real de superficie (DRS), y g) Otras queden ser promovidas por el Ministerio de Vivienda. Construcción y Saneamiento (MVCS).
Lo novedoso es la regulación de la VIS en arrendamiento, lo que nos parece un acierto pues una adecuada política de vivienda debe considerar al arrendamiento formal como una herramienta que puede cubrir las reales necesidades de aquellas familias que no pueden o no desean adquirir una propiedad. El concepto de vivienda digna es distinto y mucho más amplio que la simple noción jurídica de la propiedad; esto es algo que se suele confundir a menudo.
De acuerdo con el nuevo marco reglamentario, la adquisición de la VIS es financiada, de manera parcial o total: (i) por los ahorros de los propios beneficiarios, (ii) por los subsidios habitacionales directos del Estado; y, (iii) por el financiamiento otorgado por las entidades del sistema financiero supervisadas por la SBS, a través de los subsidios, productos y servicios del Fondo MIVIVIENDA (FMV).
Sin embargo, se ha establecido que el beneficiario deberá devolver la totalidad de los subsidios habitacionales directos del Estado en los siguientes casos: (a) cuando transfiere la VIS adquirida, si la transferencia se realiza dentro del plazo de cinco años, computado desde la extensión del asiento registral de la compraventa en la SUNARP; o, (b) cuando se comprueba que la VIS no fue habitada ni usada debidamente en un plazo de un año desde la inscripción de la transferencia en el Registro de Predios de SUNARP.
Más allá de los entretelones técnico-jurídicos de la disputa competencial entre el MVCS y los Municipios, lo que realmente interesa al país es que exista una adecuada política de promoción de la inversión en proyectos habitacionales adecuados para cubrir el déficit de la vivienda digna en el Perú.